Se dice que ni siquiera la población de China, de 1.400 millones de habitantes, podría llenar todas las casas vacías que hay en el país. Muchos son apartamentos de gran altura en relucientes nuevos distritos financieros que inicialmente no lograron despegar. Otros son casas inconclusas, propiedades a medio construir en urbanizaciones abandonadas en medio de la construcción, víctimas de la crisis inmobiliaria del país.

En medio de un panorama económico turbulento, echamos un vistazo más de cerca a las ciudades fantasma de China e investigamos si su suerte ha cambiado.

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Adaptado al español por Alba Mora Antoja, Redactora en Español para loveMONEY.

El escritor Wade Shepard observó por primera vez el fenómeno de las ciudades fantasma de China a principios de la década de 2000. Mientras exploraba las provincias orientales del país, Shepard tomó accidentalmente un camino equivocado en la estación de autobuses de Tianti, Zhejiang.

Le impactaron las escenas surrealistas de rascacielos y bloques de oficinas vacíos. No había un alma a la vista, solo se oía su propia respiración. Los edificios “parecían todos nuevos y relucientes, pero por dentro eran cavidades oscuras, desprovistas de habitantes y de equipamiento interior”, describe Shepard en su libro Ghost Cities of China.

El boom inmobiliario de China estaba en su apogeo en las décadas de 2000 y 2010, cuando Shepherd lo visitó. El extraño paisaje de parques vacíos y extensos y rascacielos en expansión se citaba a menudo como prueba de que la burbuja inmobiliaria de China era una estratagema fraudulenta para impulsar su PIB.

Cuando Shepard habló con las personas que construían, compraban y se mudaban a estas ciudades, vio un ángulo diferente. Su relato explora la lógica económica de China detrás de su rápida urbanización en la primera década del siglo XXI.

La definición convencional de “ciudad fantasma” es aquella que en su día experimentó un auge económico con una gran población, pero que ya no prospera.

Estas ciudades chinas son lo contrario. Muchas de sus ciudades de tercer y cuarto nivel se construyen con la promesa de convertirse en centros económicos, pero debido a los altos costes de inversión o a la falta de oportunidades económicas, no consiguen atraer habitantes. El Comité Nacional de China para las Ciencias y Tecnologías las define como “un lugar que carece de base económica, una gran población y cuyas casas están en su mayoría a oscuras por la noche”.

En los últimos años, China también ha experimentado un aumento de otro tipo de ciudad fantasma: comunidades parcialmente construidas que han quedado abandonadas por promotores en apuros.

La magnitud del problema hoy en día es significativa. A finales de 2023, Goldman Sachs estimó que el inventario de viviendas vendibles de China ascendía a 13,5 billones de yuanes (1,8 billones de euros). Este stock de viviendas vacías es un factor crucial que contribuyó al inicio de la crisis inmobiliaria del país en 2021. Voces expertas han especulado que China puede tener entre 65 y 80 millones de viviendas vacías.

“¿Cuántas casas vacías hay ahora? Cada experto da una cifra muy diferente, y los más extremos creen que el número actual de casas vacías es suficiente para tres mil millones de personas…”, dijo He Keng, ex subdirector de la Oficina Nacional de Estadística de China. “Esa estimación puede ser un poco exagerada, pero probablemente 1.400 millones de personas no pueden ocuparlas”.

A pesar de esto, las tasas de propiedad de viviendas siguen siendo altas: alrededor del 90% de los hogares en China son propietarios de viviendas. El problema radica más en un exceso de oferta de propiedades. Simplemente, no hay suficientes compradores para saciar el largo auge de la construcción del país, lo que ha llevado a un dramático excedente de viviendas sin vender y urbanizaciones a medio construir.

Cuando las propiedades encuentran compradores, no necesariamente están ocupadas. Alrededor del 20% de los hogares urbanos en China poseen segundas residencias y, históricamente, los compradores extranjeros también han adquirido unidades como inversión. Las propiedades de inversión representan más de una quinta parte de todo el parque de viviendas urbanas de China. El problema es más grave en las ciudades de segundo y tercer nivel.

En 2020, el gobierno chino tomó medidas para intentar desinflar la insostenible burbuja inmobiliaria del país, restringiendo la cantidad de dinero que los grandes promotores podían pedir prestado. Tras años de construcción excesiva y préstamos excesivos, esto marcó el principio del fin para algunas de las mayores empresas inmobiliarias del país. En 2021, China se sumió en una crisis inmobiliaria. A finales de 2023, los promotores que representaban el 40% de las ventas de viviendas de China habían incumplido sus deudas, según la empresa financiera JPMorgan.

Las consecuencias han dado lugar a decenas de comunidades sin terminar y abandonadas en plena construcción. Estos desarrollos abandonados, que han dado lugar a una nueva generación de ciudades fantasma, se conocen como edificios de cola podrida (o lanwei lou en chino).

Muchas personas que ya habían entregado grandes sumas se han quedado con proyectos incompletos después de que los promotores se quedaran sin dinero. No es de extrañar que la confianza en el sector inmobiliario haya disminuido y que los compradores se muestren reacios a invertir, lo que ha provocado la caída de los precios de los inmuebles.

La caída de un gigante del sector en 2021 provocó una caída en picado del mercado inmobiliario. El medio británico BBC informó de que Evergrande Real Estate Group, que en su día fue uno de los mayores promotores inmobiliarios de China, incumplió el pago de más de $300.000 millones de dólares (288 000 millones de euros) de deuda. En enero de 2024, un tribunal de Hong Kong ordenó la liquidación de la empresa.

En la foto, se muestra una de las comunidades abandonadas de Evergrande, capturada por el periódico estadounidense The Wall Street Journal a principios de 2024.

Según su sitio web, Evergrande Real Estate Group posee más de 1.300 urbanizaciones en 280 ciudades de China. The Wall Street Journal estima que la empresa ha dejado sin terminar alrededor de 800.000 viviendas prevendidas tras su colapso, junto con innumerables proyectos comerciales.

Una de las víctimas de la desaparición del promotor es la ciudad de turismo cultural de Evergrande, en la provincia de Jiangsu, en la costa este de China. Inicialmente programado para completarse en julio de 2021, el proyecto abandonado fue fotografiado aquí en septiembre de 2024.

Con una extensión de 106 hectáreas, la ciudad pretendía entrelazar una comunidad residencial con uno de los nuevos parques temáticos más grandes del país. Ahora, las coloridas hileras de edificios de cuento de hadas están inquietantemente vacías.

Diseñado para rivalizar con el Disney Shanghai Resort, fue uno de los proyectos en los que la empresa invirtió para ampliar su cartera de turismo cultural en 2020. En total, se dice que Evergrande tenía más de $40.000 millones (38.500 millones de euros) destinados al desarrollo de nuevos parques temáticos y de atracciones.

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En la foto, se ve un grupo de torres residenciales a medio construir en el extremo del terreno, donde la construcción se detuvo en 2021. Los rascacielos estaban destinados a complementar la construcción del parque de atracciones.

El proyecto era una ampliación de la serie de urbanizaciones Evergrande Splendor de la empresa, que fusionaba viviendas y hoteles con instalaciones para conferencias y servicios comerciales y turísticos. La ciudad de turismo cultural de Jiangsu iba a ser una de las doce que se construirían en todo el país. Los emplazamientos de Suihua, en la provincia de Heilongjiang, y Guiyang, la capital de la provincia de Guizhou, también están abandonados.

Tras languidecer durante más de tres años, la suerte de la incipiente ciudad de turismo cultral de Jiangsu parece sombría. Las estructuras incompletas están expuestas a los elementos y desprotegidas: no hay vallas ni guardias de seguridad para mantener alejados a los transeúntes curiosos.

En lugar de turistas y compradores de viviendas, ha sido la naturaleza quien se ha mudado allí. El parque ajardinado se ha llenado de maleza y los extravagantes edificios de atracciones y las áridas torres residenciales están sucumbiendo a los elementos. Tras el colapso de Evergrande, no está claro qué pasará con este inquietante páramo

Otro proyecto que se quedó en el camino son las mansiones estatales en las estribaciones de Shenyang, en el noreste del país. Diseñadas para parecerse a una casa solariega europea, se planearon alrededor de 260 residencias y servicios de lujo para el sitio, que estaba destinado a alojar a los visitantes del gobierno provincial.

Estas imágenes, tomadas en marzo de 2023, muestran la enormidad del complejo y sus hileras de mansiones sin terminar. Aunque la construcción del proyecto comenzó en 2010, se paralizó solo dos años después, según el periódico sin ánimo de lucro Hong Kong Free Press.

Oficialmente, las razones del abandono del proyecto no están claras, pero un agricultor local declaró a la agencia de noticias AFP: “Francamente, fue por corrupción oficial. Cortaron la financiación y tomaron medidas drásticas contra los desarrollos descontrolados, así que quedó a medio terminar”.

Si la pausa en la construcción fue temporal, el estallido de la burbuja inmobiliaria de China la hizo permanente. La promotora Greenland Holdings se vio en apuros tras la represión del gobierno contra el exceso de endeudamiento. La empresa, respaldada por el Estado, incumplió una deuda de $432 millones (415 millones de euros) en 2023. Es más, el servicio de noticias en inglés de China Yicai Global informó en julio de 2024 de que el director de Greenland estaba siendo investigado por el organismo anticorrupción de Shanghái.

Dentro de una de las mansiones, la grandeza del proyecto se hace evidente, desde los techos de doble altura hasta las lámparas de araña y las columnas de mármol.

Está claro que el mercado objetivo de la comunidad eran los superricos: estas casas probablemente se habrían vendido por millones. Este puede haber sido otro factor que influyó en el fracaso del proyecto. Cuando el presidente chino Xi Jinping llegó al poder en 2012, criticó las muestras de riqueza y prometió hacer la guerra a la corrupción gubernamental, lo que probablemente redujo el interés por las propiedades inmobiliarias ostentosamente lujosas.

A pesar de su abandono, el lugar no está desprovisto de vida. Los agricultores locales han recuperado el pueblo fantasma como lugar de cultivo. Se han colocado corrales de vacas entre las mansiones vacías y se han cultivado los caminos de tierra para producir alimentos.

Aunque este desarrollo ha supuesto una especie de reinvención, las comunidades de casas abandonadas son emblemáticas del tambaleante sector inmobiliario de China. El gobierno chino ha tratado de aliviar la crisis inmobiliaria, flexibilizando las normas hipotecarias, liberando fondos adicionales e introduciendo nuevas iniciativas que permitirán a los gobiernos locales comprar algunas casas vacías para convertirlas en viviendas sociales. Pero, ¿será suficiente para reactivar estas comunidades a medio construir?

Sin embargo, la historia ha demostrado que las ciudades fantasma de China pueden recuperarse del abismo. El distrito de Ordos, en Kangbashi, que en su día fue apodado la respuesta de China a Dubái, se planeó como un enorme centro comercial cívico. En él, se construirían abundantes monumentos, instituciones culturales, plazas colosales, grandes complejos comerciales y residenciales e imponentes edificios gubernamentales.

Construida en solo cinco años, la nueva ciudad estaba destinada a albergar a un millón de personas, una cifra que los planificadores redujeron a 300.000 a medida que avanzaba el proyecto, y a atraer a los viajeros de la cercana Vieja Ciudad de Ordos.

Kangbashi, o Nueva Ciudad de Ordos, se construyó como un centro futurista sobre la antigua aldea del desierto. Aunque las obras comenzaron en 2004, gran parte de las principales instalaciones de la ciudad no se abrieron hasta 2009. Los elevados impuestos sobre la propiedad y la construcción apresurada impidieron que la gente se mudara, lo que convirtió a sus principales habitantes en trabajadores migrantes de la construcción.

Aunque la población comenzó con unos 30.000 habitantes, ha aumentado a lo largo de los años gracias a las medidas del gobierno municipal, entre las que se incluye la limitación de nuevas obras de construcción. El gobierno local también animó a los residentes vecinos a trasladarse a Kangbashi con una generosa compensación.

Las oficinas gubernamentales se trasladaron para que los funcionarios públicos se establecieran más cerca de su trabajo e incluso los institutos de secundaria más prestigiosos se trasladaron a la zona. En 2017, había más de 4.750 empresas en el distrito y una población permanente de 153.000 habitantes.

En 2021, las agencias inmobiliarias locales informaron de que se estaban vendiendo bloques de apartamentos, lo que provocó que los promotores locales construyeran nuevos complejos. Mientras tanto, en el primer semestre de 2022, el PIB de Kangbashi superó ligeramente los 6.600 millones de yuanes (900 millones de euros), según el portal estatal de noticias en inglés China Daily.

El drástico cambio es el resultado directo de la intensa competencia entre los padres de los estudiantes de secundaria para conseguir plazas en las mejores universidades de China. Por ejemplo, la Escuela Secundaria Nº 1 de Ordos, que ha enviado estudiantes a las principales universidades de Pekín, considera a Kangbashi su hogar.

Atraídos por las buenas escuelas, los padres y madres compraron en los distritos escolares y subieron los precios de las viviendas. En Kangbashi, el precio medio por metro cuadrado de una propiedad en 2024 es de 1.792 yuanes (244 €), o 19.274 yuanes (2.596 €) por metro cuadrado.

Según datos del gobierno local de finales de 2023, se estima que aquí viven 126.900 personas, con decenas de miles de estudiantes matriculados en escuelas locales.

Las tierras agrícolas rurales se recalificaron para la construcción de Tianducheng, una urbanización situada en las afueras de Hangzhou, en Zhejiang, a una hora en tren bala de Shanghái.

Con urbanistas inspirados en París, la urbanización de lujo viene equipada con sus propios Campos Elíseos y una réplica de la fuente de los Jardines de Luxemburgo. La ciudad se construye en torno a su pièce de résistance: un clon de la Torre Eiffel, un tercio del tamaño del original.

Con una superficie de 31 km², Tianducheng se construyó para albergar a 10.000 habitantes en su apertura. Pero los primeros informes sugerían que solo había atraído a 2.000 residentes. Esta ausencia de ciudadanos se atribuye a su extraña ubicación: el desarrollo está rodeado de tierras de cultivo y el campo está lleno de caminos sin salida.

Sin embargo, a lo largo de los años, “París II” ha atraído a nuevos residentes y su población ha aumentado hasta alrededor de 30.000 habitantes en 2017, según algunos informes.

En 2001, el arquitecto japonés Kisho Kurokawa recibió el encargo de elaborar un plan urbanístico integral para Zhengdong, que consistía en un distrito comercial central, una zona residencial y un distrito universitario (Longzihu). El corazón del nuevo distrito de Zhengdong, el parque universitario de Longzihu y el Centro Internacional de Convenciones y Exposiciones de Zhengzhou, en forma de abanico, eran terrenos baldíos en desarrollo cuando se iniciaron las obras en 2003.

El alcalde de Zhengzhou pronosticó en 2006 que el nuevo distrito se expandiría hasta alcanzar 500 km² y una población de 5 millones de habitantes para 2020. Sin embargo, la gente tardó en llegar. Un reportaje del programa estadounidense 60 Minutes de marzo de 2013 documentó “subdivisiones vacías deshabitadas por kilómetros y kilómetros”.

Sin embargo, las cosas empezaron a cambiar poco después de estos informes y la nueva área de Zhengdong ha experimentado un crecimiento sustancial desde entonces.

Gracias a la llegada de varias sedes de bancos regionales y a la construcción de la estación de tren de Zhengzhou Este, a mediados de la década de 2010, Zhengdong pasó de ser una inquietante ciudad fantasma a una llena de vida.

En 2015, Wade Shepard informó de que el distrito contaba con unas 150 instituciones financieras y 1,4 millones de personas. Los datos del Standard Chartered Bank mostraron que la tasa de ocupación se había duplicado hasta casi el 60% en mayo de 2014. “Zhengdong ya no es una ciudad fantasma”, dijo Shepard.

Desde ese informe, la economía del nuevo distrito de Zhengdong ha florecido. De 1998 a 2021, la población de la metrópolis ha crecido más de un 102%, con una tasa de crecimiento del PIB de más del 1.835%.

La historia de éxito de Zhengdong continúa con el desarrollo de un nuevo distrito. Zhongyuan Longzihu Smart Island fue diseñada como un centro de emprendimiento e innovación e integra su infraestructura con servicios de algoritmos de IA.

Entonces, ¿qué será de estas metrópolis? Tras 25 años de desarrollo, levantando distritos a partir de pueblos desérticos, terrenos baldíos y tierras recuperadas, algunos de ellos podrían considerarse un éxito.

Sin embargo, la crisis inmobiliaria de China podría agravar el problema. A medida que los promotores inmobiliarios no pagan los préstamos y se declaran en quiebra, existe el riesgo de que algunas de estas ciudades incipientes se queden en silencio para siempre. Solo el tiempo dirá cómo se desarrollará la suerte económica de tantas comunidades vacías…

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