In China sollen so viele Wohnungen und Häuser leer stehen, dass selbst die 1,4 Milliarden Einwohner der Volksrepublik die Immobilien nicht füllen könnten. Oft handelt es sich um Hochhauswohnungen in neuen Finanzdistrikten, die nie „in Betrieb“ gingen. Andere wurden Opfer der Immobilienkrise in China, die zahlreiche halbfertige Häuser in Siedlungen hinterlässt, die ebenfalls mitten im Bau aufgegeben wurden.

Hier erfahren Sie mehr über die Ursachen, Widersprüche und möglichen Lösungen dieses urbanen Phänomens chinesischer Geisterstädte ...

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Adaptiert von Barbara Geier

Der US-amerikanische Autor und Filmemacher Wade Shepard wurde Anfang der 2000er-Jahre auf das Phänomen der Geisterstädte in China aufmerksam. Bei einer Erkundungstour im Osten des Landes bog Shepard an einem Busbahnhof im Bezirk Zhejiang versehentlich falsch ab und fand sich plötzlich in einer surrealen Szenerie wieder: menschenleere Straßen voller leerstehender Hochhäuser und Bürogebäude. In seinem Buch „Ghost Cities of China“ beschreibt er die Bauten als gänzlich leere Hüllen ohne Innenausstattung.

Als Shepard China besuchte, war der Immobilienboom der 2000er- und 2010er-Jahre auf seinem Höhepunkt. Die seltsamen Siedlungen mit großen, leeren Parks und Reihen um Reihen von Hochhäusern wurden oft als Beweis dafür angeführt, dass Chinas Immobilienblase ein betrügerischer Trick zur Steigerung des Bruttosozialprodukts war.

In seinen Gesprächen mit den Menschen vor Ort, die diese Städte bauten oder dort Immobilien kauften und einziehen wollten, eröffnete sich dem amerikanischen Journalisten eine andere Perspektive. In seinem Buch untersucht er die wirtschaftlichen Beweggründe Chinas für die rasche Urbanisierung im ersten Jahrzehnt des 21. Jahrhunderts.

Laut der herkömmlichen Definition sind Geisterstädte urbane Orte, die nach einer Phase des wirtschaftlichen Erfolgs und einer hohen Bevölkerungszahl einen Niedergang erleben und sich entvölkern. 

In China ist das Gegenteil der Fall: Viele der Städte, die in den verschiedenen Regionen außerhalb der wichtigen Metropolen des Landes neu gebaut werden, sollten Wirtschaftszentren werden. Aufgrund hoher Investitionskosten oder fehlender wirtschaftlicher Möglichkeiten ziehen sie allerdings keine Menschen an. Die offizielle chinesische Definition für Geisterstadt ist „ein Ort ohne wirtschaftliche Basis und große Bevölkerung, dessen Häuser nachts meist dunkel sind“.

In den letzten Jahren ist daneben eine andere Art chinesischer Geisterstädte getreten: halbfertige Orte, die von Bauunternehmen in der Krise aufgegeben wurden.

Das Ausmaß des Problems ist heute beträchtlich. Die Investmentbank Goldman Sachs schätzt, dass der verkaufsfähige Wohnungsbestand in China Ende 2023 einen Wert von etwa 1,7 Billionen Euro hatte. Diese leeren Wohnimmobilien stehen in entscheidendem Maße hinter der seit 2021 anhaltenden Immobilienkrise in China. Laut Experten könnten in China zwischen 65 und 80 Millionen Wohnungen und Häuser leer stehen.

Die extremsten Schätzungen meinen sogar, dass die derzeitige Anzahl leer stehender Wohnimmobilien für drei Milliarden Menschen ausreicht. Laut dem ehemaligen stellvertretenden Leiter des chinesischen Statistikamtes sei das zu hoch gegriffen, aber auch er gibt an, dass die Bevölkerung des Landes – 1,4 Milliarden Menschen – die Gebäude wahrscheinlich nicht füllen könne.

Die Wohn- und Hauseigentumsquote ist in China nach wie vor hoch und rund 90 Prozent der Haushalte sind Eigentümer. Das Überangebot an Immobilien wird also zum Problem, denn es gibt einfach nicht genug Käufer, die dem langen Bauboom des Landes gegenüberstehen. Die Folge ist ein extremer Überschuss an unverkauften Häusern und Wohnungen und halbfertige Bauten.

Selbst wenn Immobilien Käufer gefunden haben, sind sie nicht unbedingt bewohnt. Etwa 20 Prozent der städtischen Haushalte in China besitzen Zweitwohnungen und in der Vergangenheit haben auch ausländische Käufer Wohnungen als Investitionen erworben. Anlageobjekte machen mehr als ein Fünftel des gesamten städtischen Wohnungs- und Hausbestands in China aus. In den mittleren und kleineren Städten außerhalb der Großstädte ist dieses Problem am größten.

2020 ergriff die chinesische Regierung Maßnahmen, um die unhaltbare Immobilienblase in China zu beenden. Sie beschränkte die Kreditaufnahme für große Bauträger und nach Jahren des exzessiven Bauens und der Aufnahme von Riesenkrediten war dies der Anfang vom Ende für einige der größten Immobilienunternehmen des Landes. Im Jahr 2021 stürzte das Land in eine Immobilienkrise und laut der US-Bank JPMorgan konnten Ende 2023 Bauträger, auf die 40 Prozent der chinesischen Wohnimmobilienverkäufe entfielen, ihre Schulden nicht mehr bedienen.

Die Folgen sind zahlreiche unfertige Siedlungen, die mitten im Bau aufgegeben wurden und eine neue Generation von Geisterstädten hervorgebracht haben. Im Chinesischen sind diese Bauten als „Lan Wei Lou“ – unvollendete Neubauten – bekannt.

Nachdem den Immobilienentwicklern das Geld ausgegangen war, saßen viele Menschen, die bereits hohe Zahlungen geleistet hatten, mit unfertigen Häusern da. Daher ließ das Vertrauen in den Immobiliensektor nach und chinesische Immobilienkäufer zögern nun mit ihren Investitionen, was wiederum die Preise gesenkt hat.

Insbesondere der Untergang eines Branchenriesen brachte 2021 den Immobilienmarkt ins Trudeln. Damals konnte laut BBC-Berichten einer der größten chinesischen Immobilienentwickler, die Evergrande Real Estate Group, eine Schuld in Höhe von rund 280 Milliarden Euro nicht mehr bedienen. Im Januar 2024 ordnete ein Gericht in Hongkong die Liquidation des Unternehmens an.

Dieses Bild zeigt eine der verlassenen Siedlungen von Evergrande, die vom US-amerikanischen „Wall Street Journal“ Anfang 2024 in einem Video festgehalten wurde. 

Laut Unternehmenswebsite gehören 1.300 Bauprojekte in 280 chinesischen Städten zum Portfolio der Evergrande Real Estate Group. Das „Wall Street Journal“ schätzt, dass der Entwickler nach seinem Zusammenbruch rund 800.000 bereits verkaufte Wohnimmobilien und zahlreiche Gewerbeprojekte unvollendet hinterließ.

Zu den Opfern der Pleite gehört auch die Evergrande Cultural Tourism City in der Provinz Jiangsu an der Ostküste Chinas. Das Projekt sollte ursprünglich im Juli 2021 fertiggestellt werden. Dieses Bild zeigt die Anlage im September 2024.

Die 106 Hektar große Stadt sollte eine Wohnsiedlung mit einem der größten neuen Themenparks des Landes vereinen. Jetzt stehen die bunten Reihen „märchenhafter“ Gebäude leer.

Der Park war als Konkurrenz für das Disney Shanghai Resort gedacht und eines von mehreren Projekten, in die Evergrande 2020 investierte, um sein Portfolio im Bereich Tourismus zu erweitern. Insgesamt hatte Evergrande Berichten zufolge mehr als 37 Milliarden Euro für die Entwicklung neuer Themen- und Vergnügungsparks vorgesehen.

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Dieses Bild zeigt eine Ansammlung halbfertiger Wohntürme, die den Vergnügungspark ergänzen sollten. Die Bauarbeiten an den Hochhäusern wurden 2021 eingestellt.

Das „Evergrande Cultural Tourism City“-Projekt war eine Erweiterung der sogenannten „Evergrande Splendor“-Immobilienentwicklungen, die Wohneinheiten und Hotels mit Konferenzzentren und kommerziellen Einrichtungen kombinierten. Die Tourismus-Stadt in Jiangsu sollte eine von etwa einem Dutzend im ganzen Land sein. Weitere Standorte in der Stadt Suihua in der Provinz Heilongjiang sowie in Guiyang, der Hauptstadt der Provinz Guizhou, stehen nun genauso verlassen in der Landschaft da.

Nach einem mehr als dreijährigen Dornröschenschlaf sind die Aussichten für das ehrgeizige Urlaubsstadtprojekt in Jiangsu düster. Die unvollendeten Bauten sind Wind und Wetter schutzlos ausgesetzt. Es gibt weder Zäune noch Sicherheitspersonal, um Neugierige fernzuhalten.

Anstelle von Urlaubern und Hauskäufern hat die Natur Einzug gehalten. Die Parkanlage ist zugewachsen; die Themenpark-Gebäude und Wohntürme verfallen. Was mit der unheimlichen Einöde geschehen wird? Nach dem Zusammenbruch von Evergrande gibt es auf diese Frage bisher keine Antwort.

Ein weiteres chinesisches Riesen-Bauprojekt, das auf der Strecke geblieben ist, sind die State Guest Mansions in der Stadt Shenyang nordöstlich von Peking. Auf dem Gelände waren rund 260 Immobilien im Stil europäischer Herrenhäuser für Gäste der Provinzregierung geplant.

Dieses Bild vom März 2023 zeigt die enorme Größe der Anlage mit reihenweise unfertigen Villen. Die Bauarbeiten begannen 2010, das Projekt des in Schanghai ansässigen Immobilienentwicklers Greenland Group kam aber bereits zwei Jahre später zum Stillstand.

Die offiziellen Gründe für die Aufgabe des Projekts sind nicht klar, laut der Nachrichtenagentur AFP sollen jedoch Korruption und Finanzierungsprobleme dahinterstehen.

Der ursprünglich vorübergehende Baustopp wurde durch das Platzen der Immobilienblase in China letztendlich zu einem Dauerzustand. Nachdem die Regierung ihre erwähnten Maßnahmen gegen übermäßige Kreditaufnahmen eingeleitet hatte, geriet die Greenland Group in Schwierigkeiten. Der als Staatsunternehmen gegründete Immobilienentwickler konnte 2023 Schulden in Höhe von rund 400 Millionen Euro nicht mehr begleichen. Im Juli 2024 berichteten chinesische Medien dann, dass die Schanghaier Antikorruptionsbehörde Ermittlungen gegen den Greenland-Geschäftsführer eingeleitet hat.

Hohe Decken, Marmorsäulen und Kronleuchter: Dieses Bild vom Inneren einer der halbfertigen Villen zeigt den geplanten Luxus der Immobilien, der auf eine superreiche Käufergruppe abzielte.

Dies könnte ein weiterer Faktor gewesen sein, der zum Scheitern des Projekts beigetragen hat. Seit Xi Jinping, der 2013 Staatspräsident wurde, sich gegen die offene Darstellung von Reichtum ausspricht und der Korruption den Kampf angesagt hat, ist in China eine neue Bescheidenheit eingezogen und das Interesse an Luxusimmobilien hat nachgelassen.

Trotz seiner Verlassenheit ist der Ort nicht ohne Leben. Wie hier zu sehen ist, nutzen örtliche Landwirte das Land um die Villen als Acker und Viehweiden.

Während sich das gescheiterte Immobilienprojekt in Shenyang damit zumindest in kleinem Umfang neu erfunden hat, sind die vielen Neusiedlungen mit verfallenen Häusern zum Sinnbild für Chinas schwächelnden Immobiliensektor geworden. Die chinesische Regierung versucht, die Krise zu lindern. Sie lockert Hypothekenvorschriften, stellt zusätzliche Mittel bereit und startet Initiativen, damit Regionalregierungen einige leer stehende Häuser für den sozialen Wohnungsbau erwerben. Ob dies ausreicht, um die verlassenen Großbauprojekte wiederzubeleben, bleibt abzuwarten.

Kangbashi ist ein Beispiel dafür, dass Chinas Geisterstädte wieder zum Leben erweckt werden können. Dieser neue Bezirk der Stadt Ordos im Südwesten der Inneren Mongolei war als riesiges städtisches Einkaufszentrum geplant – mit zahlreichen Denkmälern, kulturellen Einrichtungen, riesengroßen Plätzen, Geschäfts- und Wohnkomplexen sowie Regierungsgebäuden.

Die in nur fünf Jahren errichtete neue Stadt sollte Platz für eine Million Menschen bieten – eine Zahl, die die Planer im Laufe des Projekts auf 300.000 reduzierten – und Pendler aus dem ebenfalls zu Ordos gehörenden, nahe gelegenen Stadtbezirk Dongsheng anziehen.

Kangbashi wurde als ein futuristischer Stadtbezirk inmitten der wüstenartigen Landschaft des Ordos-Plateaus errichtet. Die Arbeiten begannen 2004, große Teile der wichtigsten Einrichtungen und Anlagen waren allerdings erst 2009 fertig. Bei den Gebäuden war gespart und schlampig gearbeitet worden, sodass neue Bewohner erstmal ausblieben – auch weil es aufgrund hoher Steuer auf Immobilienbesitz keine guten Gründe für den Umzug aus Ordos gab. Die Mehrheit der Einwohner waren daher anfangs Wanderbauarbeiter.

Die anfängliche Einwohnerzahl von etwa 30.000 ist im Laufe der Jahre dank Maßnahmen der Stadtverwaltung gestiegen, die unter anderem die Errichtung neuer Gebäude einschränkte. Zudem wurden die Bewohner benachbarter Siedlungen mit großzügigen Entschädigungen animiert, nach Kangbashi umzuziehen.

Regierungsbüros wurden verlegt, um Beamten einen Anreiz zu bieten, näher an ihrem Arbeitsplatz zu wohnen, und angesehene Schulen für die Sekundarstufe eröffneten in dem Bezirk. Im Ergebnis führte das in dem städtischen Neubauprojekt bis 2017 zu mehr als 4.750 Unternehmen und 153.000 Einwohnern.

Laut örtlicher Immobilienmakler waren die Apartments in den Wohnblöcken 2021 alle verkauft, sodass Entwickler vor Ort neue Projekte starteten. In der ersten Jahreshälfte 2022 vermeldete das staatliche englischsprachige Nachrichtenportal „China Daily“ für Kangbashi eine Wirtschaftsleistung von rund 853 Millionen Euro. 

Hinter dem Aufschwung in Kangbashi steht das Thema Bildung bzw. der Wettbewerb, der unter Eltern herrscht, ihre Kinder an die besten Universitäten zu bringen. Da die beste Oberschule in Ordo, deren Schülerinnen und Schüler an den Top-Universitäten in Peking angenommen werden, im Stadtbezirk Kangbashi ansässig ist, gab es daher für chinesische Familien gute Gründe, sich dort niederzulassen.

Die ehrgeizigen Eltern, die in Kangbashi Wohnungen erwarben, haben die Immobilienpreise vor Ort in die Höhe getrieben. So beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Jahr 2024 um die 2.490 Euro. 

Nach Angaben des Stadtrats zählte Kangbashi Ende 2023 schätzungsweise 126.900 Einwohner und Zehntausende von Schülern, die in den Schulen des Stadtbezirks eingeschrieben sind.

Mit Tianducheng wollten die Planer ein Stück Paris nach China bringen. Der Vorort von Hangzhou, der Hauptstadt der Provinz Zhejiang, hat seinen eigenen Eiffelturm, auch wenn er nur ein Drittel so groß wie das Original ist. Dazu kommen Luxuswohnanlagen nebst Champs-Élysées und einer Nachbildung des Springbrunnens aus dem Jardin du Luxembourg.

Für die Siedlung, die in einer Stunde per Hochgeschwindigkeitszug aus Schanghai zu erreichen ist, wurde Ackerland umgewidmet.

Mit einer Fläche von 31 Quadratkilometern sollte die Tianducheng-Siedlung bei ihrer „Eröffnung“ im Jahr 2007 10.000 Einwohnern Platz bieten. Anfangs galt das Projekt jedoch als eine Geisterstadt, da nur 2.000 Menschen einzogen. Als Grund wurde seine Lage angegeben: Die Siedlung ist von Ackerland umgeben, mit vielen Straßen, die im Nichts enden.

Im Laufe der Jahre zog es aber mehr Menschen nach „Paris II“. Bis 2017 soll die Einwohnerzahl von Tianducheng auf rund 30.000 angestiegen sein. Der Ort zieht auch chinesische Touristen an, einschließlich frisch verheirateter Paare, die nach einer romantischen Fotokulisse suchen (Bild).

Im Jahr 2001 wurde ein japanischer Architekt mit dem Entwurf eines neuen Stadtviertels für Zhengzhou, der Hauptstadt der Provinz Henan, beauftragt. Neben einem zentralen Geschäftsviertel mit einem Messe- und Kongresszentrum und einem Wohngebiet wurde ein Hochschulviertel geplant. Der erste Spatenstich für das Großprojekt war 2003. Und auch hier lief anfangs nicht alles glatt …

2006 prognostizierte der Bürgermeister von Zhengzhou, dass sich der neue Bezirk bis 2020 über 500 Quadratkilometer erstrecken und fünf Millionen Menschen ein Zuhause bieten würde. Die vielen Menschen ließen allerdings auf sich waren. Im März 2013 berichtete eine US-amerikanische Nachrichtensendung von „kilometerlangen unbewohnten Wohnsiedlungen“.

Die Dinge wendeten sich allerdings zum Besseren und inzwischen ist der neue Stadtteil erheblich gewachsen.

Die Ankunft mehrerer regionaler Bankzentralen und eines neuen Bahnhofs sorgte ab Mitte der 2010er-Jahre für einen Umschwung und die leere Siedlung verwandelte sich in einen lebendigen Ort.

Laut dem Geisterstadt-Experten Shepard gab es 2015 in Zhengdong New District etwa 150 Finanzinstitute und 1,4 Millionen Einwohner. Daten der britischen Standard Chartered Bank zeigten, dass sich die Belegungsrate der Immobilien bis Mai 2014 auf fast 60 Prozent verdoppelt hatte.

Seitdem ging es mit dem Zhengdong New District weiter bergauf. Zwischen 1998 und 2021 ist die Bevölkerung laut Berichten um mehr als 102 Prozent gewachsen und die lokale Wirtschaftsleistung hat um 1.835 Prozent zugelegt.

Inzwischen wurde die Neusiedlung Zhengdong sogar selbst bereits mit einem neuen Stadtteil erweitert: Zhongyuan Longzihu Smart Island ist ein High-Tech-Zentrum für Unternehmertum und Innovation, in dessen Zentrum das Zhongyuan Longzi Lake Digital Economy Entrepreneurship and Innovation Cultivation Center steht. Hinter dem langen Namen verbirgt sich ein Joint Venture zwischen Microsoft China und den Stadtverwaltungsbehörden von Zhengdong.

Nach 25 Jahren Städtebau auf Hochtouren könnten einige der chinesischen Metropolen, die in Wüstengebieten und auf Brachland entstanden sind, durchaus als erfolgreich betrachtet werden.

Auf der anderen Seite verschärft die Immobilienkrise in China die Probleme dieser Großprojekte. Wenn Immobilienentwickler ihre Kredite nicht mehr bedienen können und Insolvenz anmelden, besteht die Gefahr, dass einige dieser entstehenden Städte nie über das Geisterstadium hinauskommen. Zum derzeitigen Zeitpunkt ist das Schicksal vieler leerstehender Siedlungen jedenfalls mehr als unklar.